Оценка объектов незавершенного строительства

По общему правилу, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает представление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок.

Градостроительный кодекс РФ при определении понятия объекта незавершенного строительства использует понятие “объект капитального строительства”. Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Таким образом, объект незавершенного строительства рассматривается как самостоятельное понятие объекта капитального строительства, а также относится к недвижимому имуществу.

Когда нужна оценка незавершенного строительства

Сделки с объектами незавершенного строительства довольно часто распространены, поэтому для определенных случаев потребуется оценка рыночной стоимости объекта, которую могут сделать только профессиональные действующие оценщики.

Оценка недостроя потребуется для:

• сделки купли-продажи
• реорганизации компании
• постановки на баланс юридического лица
• принятия управленческих решений

Документы для оценки недостроя

• реквизиты юр.лица
• выписка из ЕГРН на земельный участок
• договор купли-продажи на земельный участок (или иной правоустанавливающий документ)
• разрешение на строительство (при наличии)
• свидетельство о регистрации права с указанием степени завершенности объекта (при наличии)
• проектная документация на объект (при наличии)

Как оценивается объект незавершенного строительства

После осмотра объекта и анализа полученных документов оценщик определяет степень незавершенности строительства по параметрам:

• соблюдение сроков строительства объекта согласна проекта и строительного плана
• % превышения продолжительности строительных работ
• была ли консервация объекта

Далее проводится анализ технического состояния объекта: выявляются строительные дефекты, стоимость устранения которых оценщик должен определить в отчете, определяется износ конструктивных элементов.

На следующем этапе оценщик делает расчет затрат, необходимых для завершения строительства (применяется затратный подход).

Результат оценки незавершенного строительства

Результат оценки – отчет об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, который включает в себя: