После приобретения квартиры у собственника зачастую появляется желание что-либо в ней изменить. Когда коррективы являются достаточно серьезными, они подлежат согласованию в установленном порядке. Очень важно знать, как на практике проводить такие работы в рамках закона, куда обращаться, чтобы получить разрешение на них и не пострадать от наложения санкций.

Нужна оценка квартиры?

Цена 1800 рублей

Срок — 1 день!


    Оценка квартиры

    главная перепланировка, материалы, силу, купить, управление, стать, три, аренда, перепланировка считается, этапы, связано, нагрузки, устройство, семьи, пошаговая перепланировка, перепланировка жилья, участок, стоит, основанием, проблем, архитектурный, увеличение, стороне, ряд

    Закон о перепланировке квартир: последовательность, сроки, размер штрафа

    В соответствии с законодательством, Согласно ст. 25 ЖК РФ «Жилищный кодекс РФ» от 29.12.2004 N 188-ФЗ , по закону порядок перепланировки включает в сбор пакета документов, подачу его в уполномоченный орган, получение разрешения, проведение перепланировки, внесение перестроений в БТИ, постановку квартиры на учет в Росреестре.

    Разработку проекта по перепланировке и документации правомочна производить специализированная организация, состоящая в СРО.

    Перепланировка объектов недвижимости является процессом, срок осуществления работ которого продолжителен. Составление проекта док-ции проводится за 1-3 дня, период согласования проекта перепланировки квартиры в Б ТИ — 1,5 месяца, сдачи готовой планировки приемочной комиссии – еще 1 месяц.

    Размер штрафа из-за самовольного проведения перепланировки

    • для физических лиц равен 2000-2500 рублей,
    • для организаций – 20000-30000 рублей.

    Что такое перепланировка

    Перепланировка в многоквартирном доме есть изменение его конфигурации, обязательно указываемое в техническом паспорте (ч. 2 ст. 25 Ж К РФ).

    Главным условием успешной перепланировки является тот факт, что она не ухудшает жилищные условия и не несет в себе угрозы жизни и здоровью жильцов дома.

    Под переустройством же квартиры понимаются работы по переносу, перестроению и обновлению инженерных сетей (перенесение на другое место раковины или унитаза, замена газовой плиты на электрическую и т.п.).

    Варианты перепланировки

    Существуют такие варианты, как:

    • единое пространство (свободная планировка) – все межкомнатные стены сломаны, площадь разделена на зоны;
    • объединение гостиной и прихожей;
    • объединение кухни с гостиной – удаление стены между ними очень актуально в текущем году;
    • перенос кухни в коридор – для использования освободившихся помещений в качестве детской, кабинета и пр.;
    • объединение ванной и туалета – удаление стены между ними для большего простора;
    • сделать соединение лоджии с комнатой.

    Перед тем, как согласовывать перепланировку, имеет смысл обратиться к организации, состоящей в СРО, и Жилинспекцию, чтобы узнать, требуется ли согласование на планируемые изменения и какие документы для этого нужно подготовить (в том числе для подачи через сайт Госуслуг).

    Список полезных документов

    Содержание процедуры перепланировки квартир  многоквартирного дома указано в перечисленных ниже нормативных актах:

    Как согласовать

    Рассмотрим подробнее, как узаконить перепланировку в многоквартирном доме в соответствии с правовыми предписаниями.

    Что можно и нельзя изменять в квартире

    В рамках перепланировки квартиры допустимыми являются работы по сносу/возведению межкомнатных стен, расширению дверных проёмов, заменять конструкцию полов, переносить газовую плиту на новое место, монтировать лестницы внутри помещения, заменить радиаторы центральной сети отопления.

    Нельзя получить разрешение на такие виды работ, как:

    • разрушать несущие стены дома;
    • производить демонтаж общих трубопроводных систем и канализации, проложенных через весь многоэтажный дом;
    • совмещать балкон с любой из комнат;
    • расширять площадь квартиры, ущемляя соседей, на любом из этажей дома;
    • объединять кухню с газовой плитой и зал, коридор и т.п.;
    • расширять санузел за счет жилой комнаты;
    • переносить ванную и туалет в жилую часть квартиры;
    • дополнительный вход .

    В случае разделения комнат в квартире в новом помещении должно быть окно, имеющее площадь от 9 квадратных метров и минимальную ширину, равную 2 метрам.

    Какие нужны документы, чтобы согласовать перепланировку квартиры

    Необходимо предоставить в соответствующий орган следующий перечень документов: заявление о согласовании перепланировки, разрешение всех владельцев, ее технический паспорт, проект перепланировки и техническое заключение о возможности ее реализации. Желательно также приложить правоустанавливающие документы на помещение, заключения надзорных компетентных органов, техпаспорт, поэтажный план и экспликацию из БТИ.

    Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

    Как и в случае с перестроением, которое только планируются к реализации, в ситуации с уже проведенными работами (ремонтом) по перепланировке квартиры ее хозяину необходимо обратиться в местную жил. инспекцию для согласования перепланировки, предоставив полный перечень требующихся документов, включая техническое заключение о реализации . Не будет лишним предварительно уточнить в таком органе, требуется согласование произведенных преобразований.

    Согласование перепланировки квартиры новостройки

    В числе существующих особенностей в согласовании жилого помещения в новом доме:

    • не запрещены работы по перепланировке до получения свидетельства о праве собственности, но при наличии соответствующего разрешения уполномоченного органа (ч. 1 ст. 26 Ж К РФ). В таком случае должны быть представлены договор, письменное разрешение застройщика, справка о выполнении перед ним обязательств будущим собственником квартиры новостройки до сдачи дома;
    • квартиру со свободной планировкой допускается возводить перегородки (стены) по утвержденным планам комиссии Б ТИ;
    • узаконивание перепланировки до получения собственности возможно путем утверждения эскиза, если другие работы согласование не требуют.

    В зависимости от вида изменений в перепланировки квартиры может иметь место уведомительный или разрешительный порядок ее осуществления.

    Последовательность действий при согласовании перепланировки в ипотечной квартире

    Квартиру, которая находится в ипотеке, работы по перепланировке могут проводиться лишь после того, как она согласована с жил. инспекцией и с банком, выступающим фактическим владельцем данного помещения до окончания ипотечной выплаты. В противном случае должнику придется вернуть все в первоначальный вид, заплатить компенсацию и даже штраф.

    На практике кредитные организации часто дают отрицательный ответ, если задать им вопрос о возможности проведения дополнительных работ по переделке планировки квартир до полного погашения займа. Это объясняется тем, что снос или возведение перегородок, замена конструкции, проёмов или другие коррективы могут привести к аварийной ситуации в многоквартирном доме, в чем не заинтересован банк. О проведения планируемых работ понадобится предварительно проконсультироваться у менеджеров кредитной организации. Бывает и так, что в договоре о кредитовании запрещены абсолютно любые изменения.

    Разрешение на проведение перепланировки можно получить только после утверждения плана в БТИ.

    Перепланировка ипотечной квартиры не должна удешевлять рыночную стоимость имущества.

    Что делать, если вам отказали

    По положениям ст. 27 Ж К РФ Жил. инспекция может отказать гражданину в согласовании перепланировки по следующим причинам:

    👉 предоставление комплекта документов не в полном объеме. Оно правомерно при условии, что данный орган предложил заявителю еще одну возможность представить недостающие документы, а тот ею не воспользовался;

    👉 направление документов не в ту инстанцию

    👉 несоответствие проекта перепланировки предписаниям законов.

    При подобном отказе заявитель имеет право оспорить его в судебном порядке.

    В законодательстве не существует утвержденной типовой формы отказа в согласовании перепланировки, что видится необходимым корректировать в перспективе.

    Как оспорить отказ через суд

    Оспорить решение уполномоченного органа в проведении перепланировки квартиры можно либо в порядке искового производства, либо в результате рассмотрения в суде дела по административным делам. В первом случае истцу будет необходимо доказать, что задуманные им изменения в помещении безопасны, во втором же от органа власти требуются доказательства законности имеющего место отказа.

    Так, можно узаконить перепланировку помещения через суд путем признания неправомерным решения уполномоченного органа об отказе в согласовании перепланировки.

    При обращении с целью оспаривания не согласования в перепланировке помещения важно быть уверенным, что вносимые в план квартиры изменения не противоречат закону (в том числе не допущены нарушения в связи с затрагиванием несущих стен), соответствуют требованиям безопасности и не нарушают права третьих лиц.

    Инструкция по перепланировке

    При ремонте (изменения) квартиры или нежилых помещений необходимо соблюдать конкретную последовательность шагов, предусмотренную положениями нормативных правовых актов.

    Включает в себя следующие действия:

    • составить проект перепланировки, или эскиз, посредством обращения за такой услугой проектной организации;
    • собрать необходимые документы;
    • оформить проект перепланировки путем обращения в уполномоченный орган (в том числе через сайт Госуслуг);
    • провести работы по перепланировке объекта недвижимости (для этого нужно найти организацию рабочих с допуском СРО и заключить договор на оказание услуг);
    • обратиться в МФЦ (можно бесплатно осуществить через Госуслуги) с заявлением об оформлении акта о завершенной перепланировке;
    • внести изменения в БТИ (для этого обратиться туда с актом о завершенной перепланировке).

    Согласование на перепланировку действительно в течение одного года, при необходимости его можно продлить еще на полгода.

    Как пошагово узаконить перепланировку нежилых помещений

    В целом процесс согласования здесь аналогичен соответствующей описанной процедуре применительно к жилым помещениям. Особенность в данном случае это то, что, если помещение расположено на первом этаже многоквартирного дома, перепланировка должна быть одобрена Жилинспекцией, если же в отдельно стоящем здании – только с Б ТИ.

    Что такое переустройство нежилых помещений

    Такое переустройство предполагает изменение его конфигурации, характеристик, которое требует внесения соответствующих корректив в тех. паспорт помещения. Сюда относятся в том числе перенос, замена, установка инженерных сетей, электрического, санитарно-технического оборудования, пристройке тамбура с входными дверями, возведению/удалению стен (не затрагивая несущих) и пр.

    Порядок переустройства нежилого помещения, находящегося в отдельно стоящем здании, всегда включает в себя следующее:

    • получение в БТИ документов на помещение;
    • заказ техзаключения и проекта перепланировки, которые выдадут собственнику;
    • сдача документации в БТИ для согласования;
    • осуществление ремонта;
    • вызов техника, проведение инвентаризации помещения, внесение изменений в тех. документы.

    Не допускается затрагивание несущих стен при проведении переустройства.

    Законодательством не предусмотрена необходимость получения согласия собрания собственников помещений в многоквартирном доме для осуществления переустройства нежилого помещения, которое занимает площадь на первом этаже такого дома.

    Какие разделы проектной документации необходимо готовить

    Проектная документация играет определяющая роль при согласовании и узаконивании переустройства нежилого помещения.

    Чтобы оформить перепланировку, подготавливаются следующие части таковой:

    • текстовая часть – состоит из записи руководителя проекта и договора об осуществлении авторского надзора;
    • пояснительная записка – включает тех. характеристики здания и помещения, состав инженерного оборудования и коммуникаций, список противопожарных и шумозащитных действий;
    • графическая часть – экспликации и планы, схема расположения труб, электронной проводки и оборудования;
    • приложение – информация о наличии допуска СРО, другие данные.

    Последствия незаконной перепланировки

    По ч.2 ст. 29 Ж К РФ лицо, самостоятельно перепланировавшее помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Так, оно обязано привести указанное помещение в прежнее состояние в разумный срок, если к этому его обязывает уполномоченный орган в установленном порядке. Необходимо соблюдение такой обязанности, в другом случае выносится решение о продаже принадлежащего данному лицу жилого помещения в порядке публичных торгов. При таком раскладе вырученные средства частично возвратятся ему.

    Однако, суд может принять решение о том, что перепланировка в помещении будет сохранена в таком состоянии, если это не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью.

    Как продать квартиру с перепланировкой

    Если перепланировку квартиры оформили надлежащим образом, при продаже такого помещения не возникнет ничего особенного.

    Если же она выполнена незаконно, то есть не оформили, имеют место определенные вопросы. В первую очередь, даст ли свое одобрение потенциальный покупатель. Скорее всего он сам заметит различия в фактической планировки квартиры и документах Б ТИ в момент осмотра помещения, поэтому разумно уведомить его заранее об имеющихся особенностях (в том числе выполненных работ в отношении конструкций, перекрытий, проёмов, перегородок),

    В случае продажи квартиры с несогласованной перепланировкой (в том числе и тогда, когда затронуты стены, являющиеся несущими) нести ответственность за ее результаты будет предыдущий собственник, который произвел соответствующие изменения в квартире.

    Даже если потенциальный покупатель готов заключить подобную сделку, нужно получить еще и разрешение на нее Жилинспекции, и – в случае с ипотечной квартирой – банка. Как правило, кредитные организации при решении подобного вопроса не дает своего одобрения. Бывают и исключения, когда ясно, что в будущем такая перепланировка будет оформляться.

    Последовательность действий при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой:

    • обсудить сделку с покупателем. Если БТИ откажет в узаконении, восстановить все в прежнюю планировку;

    • заключить договор купли-продажи;

    • подать документы на регистрацию;

    • подписать акт-приема передачи.

    Нужна оценка квартиры?

    Цена 1800 рублей

    Срок — 1 день!


      Оценка квартиры
      Оценка новостройки

      Чек лист по приемке квартиры в новостройке

      Статья составлена с помощью экспертов компании "ПриемкаКвартиры.ру", которые оказывают услугу приемки квартиры в новостройке Цена 1800 рублей Срок - 1...

      Читать дальше

      что делать при заливе

      Оценка ущерба после залива квартиры в Смоленске

      Неожиданно Вашу квартиру ЗАТОПИЛО?          Не знаете сколько предъявить за  причинённый ущерб? Нужно заказать оценку ущерба от залива квартиры! Опытный оценщик определит стоимость...

      Читать дальше