Продажа дома особенности и инструкция

Собрались продавать дом, но не знаете с чего начать?

В статье вас ждет подробная пошаговая инструкция о том, что нужно сделать, чтобы продать жилой дом и земельный участок. Мы расскажем, какие документы для этого понадобятся, как оценить недвижимость и многое другое.

Пошаговая инструкция купли-продажи дома с земельным участком

Прежде всего, обратите внимание, на важное правило отчуждения дома. Согласно действующему законодательству частный дом должен быть продан вместе с земельным участком под ним. Если вы отчуждаете долю дома (например, ½), то такая доля может быть продана только с соответствующей долей земли.

Шаг 1 Выбираем способ продажи

Итак, вы приняли решение о продаже дома. Но кто будет заниматься сбором документов, размещением объявлений и поиском покупателей?

Вы можете взять всю работу на себя или воспользоваться услугами риелтора.

Если вы выберете самостоятельную продажу недвижимости, на вас ляжет подготовка документов, необходимых для заключения сделки, размещение объявлений, поиск покупателей, общение с ними, показ дома и придомовой территории. При втором варианте решение указанных задач полностью возьмет на себя профессионал.

Шаг 2 Начинаем собирать документы

Какие документы нужно подготовить:

Согласно закону, если вы хотите распорядится жилым домом, обремененным ипотекой, вам придется получить согласие банка, в котором брался кредит.

Что нужно сделать?

Перед тем, как размещать объявление и искать покупателей, вы обратитесь к специалисту банка и сообщите о своем намерении продать дом. Банком может быть принято одно из нескольких решений:

На практике чаще всего долг переводится на нового собственника. Конечно, он должен об этом знать и дать свое согласие. Интересно, что многие банки самостоятельно осуществляют подбор покупателей, размещение объявлений и другие действия по оформлению сделки.

Приобретение дома с использованием заемных средств также осуществляется с участием банка. В этом случае перед покупкой дома уже покупатель обращается в кредитную организацию. Банк, изучив информацию о покупаемом объекте, принимает решение о выдаче кредита на его приобретение или об отказе.

Помимо сведений о платежеспособности нового собственника, в кредитную организацию предоставляются:

При принятии положительного решения с приобретателем недвижимости заключается кредитное соглашение, может быть выдана закладная. Эти документы обязательно должны быть представлены в Росреестр вместе с договором купли-продажи.

Шаг 3 Оцениваем имущество

Следующим важным этапом является определение стоимости продаваемого дома с землей. Вы можете назначить цену дома как сами, так и обратиться за соответствующей услугой к профессиональному оценщику. В последнем случае у вас будет официальная бумага с достоверной стоимостью.

При самостоятельной оценке необходимо учитывать, что на цену недвижимости влияет множество факторов, таких как техническое состояние (нужен ли ремонт, есть ли подведенные коммуникации), расположение (наличие рядом с домом дорог, магазинов, школ, больниц, детских садов и т. д.). Кроме того, важно принять во внимание стоимость первоначальной покупки недвижимости, вложений в ремонт строения, благоустройство участка, наличие бытовых построек.

Определить цену жилого дома и земли вам помогут похожие предложения в газете или на тематических сайтах Интернет. Поинтересуйтесь у знакомых, уже продавших или купивших похожие дома, об их стоимости.

Шаг 4 Ищем покупателя

Успех и скорость продажи дома зависит от количества людей, которые об этом узнают. Сообщить о вашем намерении можно с помощью объявления, распространения информации среди родных и знакомых.

Соответствующая информация о продаже может быть опубликована в газете, на популярном сайте Интернет, в тематических группах в социальных сетях. Можно развесить объявления на специальных стендах в населенных пунктах или на самом доме, заборе.

Ваше объявление должно быть максимально точным и информативным. В нем нужно указать технические характеристики дома и участка, общую площадь, количество комнат, наличие коммуникаций. Если дом отремонтирован, укажите это, добавьте использованные материалы (например, паркет, керамогранит, камень).

Оставляете мебель? Расскажите об этом.

Укажите преимущества дома, например, близость до центра или больницы, школы, возможность обустроить на придомовом участке игровую зону для детей, удачное расположение в красивом месте, рядом с водоемом или парком.

В объявлении можно сообщить информацию о количестве собственников у недвижимости, есть ли обременения.

Значительно улучшит впечатление от объявления и привлечет к нему дополнительное внимание наличие фотографий дома и территории вокруг него. Лучше, если фотографии будут сделаны с разных ракурсов, позволят нарисовать полную картину о продаваемых объектах.

Шаг 5 Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

После размещения объявления, нужно подготовить сам дом и земельный участок к продаже. Что это значит?

Устройте в доме и на участке генеральную уборку. Можно заменить занавески, обновить краску как фасада, окон дверей, если дом деревянный, так и хозяйственных построек, забора. В доме должен ощущаться уют и комфорт.

Отремонтируйте то, что сломалось, если необходимо. Например, поправьте дверь шкафчика или почините капающий кран в ванной комнате.

Перед приходом посетителей откройте окна, чтобы наполнить помещение свежим воздухом.

Как правильно провести показ

Итак, вы договорились с потенциальными покупателями о просмотре дома. Постарайтесь приехать на место чуть раньше, чтобы подготовить дом и необходимые бумаги для ознакомления. При разговоре будьте вежливы, внимательны к вопросам. Отвечайте открыто и правду как о достоинствах дома, так и о недостатках. Вы произведете приятное впечатление, а гость проникнется к вам доверием.

Также не забудьте обратить внимание клиента на несомненные преимущества дома, полезные для него. Например, напомните, что рядом с домом расположен детский садик или больница, большой магазин и прочее. Обрисуйте покупателю перспективу для развития дома или участка, например, во дворе дома удобно обустроить детский уголок, а в самом доме отдельный кабинет для работы.

Шаг 6 Составление и подписание предварительного договора

Если решение о покупке дома принято, можно составить предварительный договор купли-продажи. Такое соглашение не является обязательным. Однако, составив его, стороны подтверждают серьезность намерений, получают возможность детально описать условия будущей сделки, срок ее заключения и оформления.

Предварительное соглашение должно содержать те же условия, что и основная сделка, то есть сведения о доме и участке под ним (площадь, адрес, кадастровый номер объектов, категорию земель, вид разрешенного использования), цене, за которую продается дом, об обязательстве о снятии проживающих в доме с регистрационного учета, о сроке заключения основного договора купли-продажи. Стоит помнить, что если вы не укажете такой срок, то в силу закона он будет равняться одному году.

Стороны могут предусмотреть уплату аванса или задатка.

Предварительный договор составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами.

Шаг 7 Сбор всех необходимых документов

Не пугайтесь, у вас имеются практически все документы. К уже собранному пакету бумаг нужно добавить только:

• документы, удостоверяющие личность сторон;
• доверенность на совершение действий по продаже или приобретению имущества, удостоверенную нотариально. Такая доверенность понадобится только если кто –либо из сторон будет оформлять сделку не сам, а через своего представителя;
• договор купли-продажи дома и земельного участка;
• уплаченная государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Шаг 8 Оформление сделки купли-продажи

Договор купли-продажи составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Вы можете составить его как сами, воспользовавшись, например, формами соглашений, размещенными на тематических сайтах Сети, или поручить его составление специалисту.

При самостоятельном составлении нужно помнить, что сделка купли-продажи жилого дома должна содержать обязательные (существенные) условия.

Существенные условия:

• соглашение должно содержать точное описание передаваемого недвижимого имущества, а именно: адрес местонахождения, площадь дома, участка, кадастровый номер объектов и другие. Все характеристики берите из свидетельства или выписки из ЕГРН и соответствующего технического документа;
• должна быть указана стоимость передаваемого имущества. Если прописана только цена дома, то в нее входит и стоимость территории под ним, если стороны не предусмотрели иное. Вы можете также применить расчет стоимости, например, на квадратный метр. Тогда общая цена недвижимости будет определяться исходя из ее размера;
• обратите внимание, что если в доме проживают лица, сохраняющие в силу закона право пользования этим домом после его продажи, то об этом нужно указать в соглашении.

В договоре должны быть указаны его стороны. Описание сторон с пометкой «покупатель», «продавец», фамилия, имя, отчество без сокращения, адрес места проживания или прописки, паспортные данные.

Помимо указанных условий, может содержаться перечень дополнительных объектов с их описанием, например, хозяйственных построек, мебели.

В договор вносятся сведения о порядке расчетов, условия о возникновении залога в силу закона или наоборот о том, что такой залог не возникает, если расчеты будут производиться после государственной регистрации перехода права и права собственности на недвижимость.

Как правило, в контракте прописывается, что дом и земля передаются свободными от права третьих лиц, обременений и ограничений.

Обязательно должен содержаться пункт о том, что договор купли-продажи имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества, если стороны договорились, что отдельно он составляться не будет.

Следует упомянуть и об ответственности за неисполнение сделки, а также где и как будут разрешаться возможные споры.

Договор купли-продажи составляется как минимум в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один экземпляр останется в Росреестре).

Обратите внимание, в случаях, предусмотренных законом, договор купли-продажи дома и земли должен быть нотариально удостоверен, а именно:

1. Если вы продаете принадлежащую вам долю в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок. Исключением является, если дом продается всеми собственниками одновременно.
2. Если на совершение сделки требуется разрешение органа опеки и попечительства, а также если продается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному лицу.
3. Если кто-либо из сторон не может подписать бумагу самостоятельно в силу болезни или неграмотности, и это делает за нее иное лицо.

Вы имеете право принять решение о нотариальном удостоверении договора, даже если этого не требует закон. Нотариус сам проверяет законность совершаемой сделки, может самостоятельно, без участия сторон, обратиться в Росреестр. При этом срок регистрации будет более коротким. Заверение нотариусом сделки служит дополнительной гарантией, и в случае допущения нотариусом ошибки, которая приведет к признанию сделки недействительной, покупателю будет возмещен ущерб. Однако следует помнить, что данная нотариальная услуга платная.

Шаг 9 Составление документа передачи

Вместо предания договору купли-продажи силы передаточного документа, вы можете составить акт приёма-передачи. Данный документ будет подтверждать передачу имущества в удовлетворительном состоянии, устраивающем стороны. Акт составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами.

Как правило, такой акт содержит в себе описание продавца и покупателя (фамилию, имя, отчество, адрес проживания или прописки), описание объектов недвижимости, передаваемых по нему, фразу о том, что продавец передал имущество надлежащего качества, а покупатель его принял. В акте передачи можно указать на особенности передаваемой недвижимости, чтобы исключить в дальнейшем нежелательные споры в суде. Например, фундамент или стена дома имеет трещину. Акт может содержать иные условия важные для вас и связанные с передачей недвижимости.

Шаг 10 Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

После подписания соглашения и составления акта передачи имущества, переход права и право собственности нового владельца должны быть зарегистрированы в Росреестре. С соответствующим заявлением стороны договора могут лично обратиться в Многофункциональный центр (МФЦ), отделение Роскадастр. За плату специалист Роскадастра приедет к вам и осуществит выездной прием документов.

Документы вместе с заявлениями могут быть высланы почтовым направлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении. Помните, что документы и подпись на заявлениях должны быть удостоверены нотариусом (кроме копии документов, удостоверяющих личность заявителей).

Документы могут быть предоставлены в электронной форме через единый портал государственных и муниципальных услуг или личный кабинет на официальном сайте Росреестра, или вы можете воспользоваться соответствующими веб-сервисами. В указанном случае все документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью.

Если ваш договор нотариально удостоверен, нотариус может самостоятельно обратиться в Росреестр и предоставить весь пакет документов.

Помимо заявления, вы обязаны представить в Росреестр договор купли-продажи, доверенность, если от вашего имени действует иное лицо, иные обязательные документы (например, кредитный договор). Все остальные бумаги или информация из них, в том числе об оплате госпошлины, согласие супруга и другие, запрашиваются органом самостоятельно. Но могут быть предоставлены по вашему желанию.

Как правило, окончательный расчет по сделке происходит после обращения в Росреестр и регистрации права собственности нового владельца на недвижимое имущество.

Вы можете выбрать один из нескольких способов расчета:

• покупатель лично передаст вам определенную соглашением сумму, и вы при свидетелях составите расписку. Надо признать, данный способ самый ненадежный;
• вы можете обезопасить себя и провести расчет через банк посредством:
  • аккредитива. В таком варианте банк сам проверяет исполнение сделки и рассчитывается с продавцом средствами, переведенными на специальный счет покупателем;
  • использование банковской ячейки. Покупатель передает продавцу ключи от ячейки, а продавец расписку о получении денег;
• всю сумму или часть ее перечисляет банк на счет продавца после регистрации, если покупатель воспользовался заемными средствами;
• обеспечить безопасность расчетов может и нотариус. Покупатель вносит денежные средства на депозит, а нотариус, проверив исполнение сделки, отдает деньги продавцу.

После окончательных расчетов вы можете еще раз провести осмотр передаваемого имущества и вручить ключи новому владельцу.

Конечно, покупка или продажа недвижимого имущества – процесс долгий и трудоемкий. Мы постарались освятить все важные моменты совершения сделки купли-продажи, и надеемся, что пошаговая инструкция не оставила вопросов.

Удачных вам сделок!