Жизнь непредсказуема! Так, ещё в прошлом году Вы взяли однокомнатную квартиру в ипотеку, желая жить в центре города. Но уже сегодня Вам больше подойдет трёхкомнатное жилье в спальном районе. И, возможно, в другом городе. Как же быть? Можно ли продать квартиру, обремененную ипотекой?

В данной статье рассмотрим актуальные вопросы купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, приведем практические советы для граждан и бизнеса. Читайте ниже о том, как снизить риски при совершении такой сделки.

Нужна оценка недвижимости

или просто консультация?

  • Оценка квартиры от 1800 руб.
  • Оценка дома - 4000 рублей

Инструкция

Для того, чтобы продать ипотечную квартиру, владельцу следует принять во внимание следующий план действий:

  • проверить квартиру (объект залога) на соответствие условиям банка (перепланировки узаконены, состояние неаварийное и пр.). Независимо от причины продажи, банками будут проверяться кредитные истории продавцов и реализуемое жилье (то же относится и к Сбербанку);
  • подготовить все необходимые документы по недвижимому имуществу и составить заявку в банк;
  • узнать точную сумму долга и ожидать согласия;
  • если согласие банка получено, выставить квартиру для продажи. Следует использовать специальные интернет-сервисы (Avito.ru, Domclick.ru и пр.). Здесь нужна аналитика данных об аналогичных квартирах и их покупателях на сервисе. Следует указать площадь жилья, этаж, район, евроремонт, новый дом или старый и т.д. Поиск покупателя может занять неделю и более;
  • воспользоваться одним из способов продажи: досрочным погашением, обращением к банку по продаже и пр. Подготовить предварительные основные документы. Провести оценку квартиры, оформленной в ипотеку. [1];
  • закрыть задолженность по ипотеке (исключая варианты с переуступкой);
  • передать права собственности на квартиру через Росреестр после закрытия (оплаты) долга, подписания сделки. Далее стороны оформят акт приема-передачи. Теперь останется отдать ключи от квартиры, что будет означать окончательный переход прав на нее к новому владельцу. [2]

Если стороны кредитных отношений оформляют продажу, необходимо предоставление следующих документов:

  • паспорта продавца и супруга (супруги);
  • свидетельство о браке;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договоры купли-продажи, свидетельство об унаследовании и т.п..);
  • документы, подтверждающие собственность на квартиру (свидетельство о госрегистрации и пр.);
  • документы БТИ (экспликация и поэтажный план);
  • единый жилищный документ и выписка из домовой книги (выдаются бесплатно в день обращения с заявлением);
  • справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг (что все платежи совершены), копия финансового лицевого счета;
  • водительское удостоверение или справки, подтверждающие дееспособность;
  • нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на продажу квартиры, оформленной в ипотеку;
  • разрешение органов опеки (когда требуется);
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие арестов и обременений на квартиру;

 Когда это нужно

Ипотека как залог жилой недвижимости – очень актуальный инструмент, которым пользуется огромное количество граждан

После того, как кредитные долги оплачены заемщиком, последний официально получает на нее все права собственника (а значит, и право распоряжения). Правовая база регулирования данного вида договора – ГК России и ФЗ РФ «Об ипотеке».[3] Покупатель может проживать в приобретаемой квартире, сдавать ее арендатору и т.д. Однако его право на продажу жилья, взятого в ипотеку, ограничено.

До полной выплаты по долгу закладную на такую недвижимость хранит банк. Из этого следует, что отчуждение такого имущества (к примеру, для продажи) возможно только с согласия кредитора (ч. 2 ст. 346 ГК и ч. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). Для получения подобного одобрения на квартиру надо указать, почему именно возникла необходимость избавиться от жилого помещения.

Причины для этого могут быть самые разные:

  • финансовые трудности заемщика (из-за потери работы, изменения дохода от бизнеса и пр.);
  • необходимость приобрести жилплощадь больше, чем ранее (в связи с ожиданием пополнения в семье и при иных обстоятельствах);
  • переезд собственника жилья в другой город, что-то существенно новое в его жизни (замужество, развод супругов, поступление в университет в другом районе);
  • проблемы в квартире или жилом доме, где она расположена (неприятные новости вроде трещин в потолке, стенах, непонимание с соседями и пр.) и т.д.

Кроме того, в соответствии с действующим законодательством банк продает квартиру, взятую в ипотеку, посредством публичных торгов, если владелец не выплатил кредитные долги по ней и она перешла к банку по решению суда (это не является рыночной сделкой).[4]

Сейчас почти пятьдесят процентов сделок с недвижимостью — это сделки с квартирами, обремененными ипотекой. Не стоит бояться этого момента при приобретении жилья, следует просто знать правила игры и тщательно проверять все ключевые нюансы, изучать новости законодательства.

 Кто готов купить?

На первый взгляд, найти ответ на данный вопрос сложно. Ведь зачем люди приобретут обремененную ипотекой недвижимость, когда они могут купить другую квартиру, не находящуюся в залоге у банка?

Однако такие покупатели есть. Их можно классифицировать на три группы.

К первой относятся клиенты, которые уже давно хотели приобрести квартиру в конкретном районе/ доме, но раньше не могли ее купить (не имели достаточно средств для этого, не успели в свое время и т.д.). Для них ипотека не представляет большой проблемы.[5]

Во второй группе необходимо назвать тех покупателей, которые желают стать собственниками жилья в хорошем районе или же большей площади, чем имели ранее, однако ограничены в деньгах. В такой ситуации этими людьми при помощи опытного специалиста по недвижимости может быть выгодно заключена сделка по приобретению квартиры, оформленной в ипотеку.

И, наконец, третью группу составляют риелторы. Эти специалисты по недвижимости очень любят брать жилье, обремененное ипотекой. Их можно понять: ведь, как правило, такая недвижимость реализуется по более низкой цене. Если Вы решили продать ипотечную квартиру, будьте готовы, что в числе первых откликнувшихся на ваше объявление будут именно риелторы.

Способы продажи

Существуют три способа того, как может быть организована сделка. Рассмотрим каждый из них подробнее.

 Вариант с досрочным погашением ипотеки

Является самым простым из всех способов. Это лучшее, что может предложить продавец для покупателя, учитывая условия подобной сделки. Здесь займодавец может уже не спрашивать банк, согласен ли тот на то, чтобы продавать квартиру. Проблема состоит лишь в том, чтобы найти для этого нужную сумму.

Если сумма оставшейся невыплаченной части долга невелика, продавец может погасить ее за счет задатка, переданного покупателем.[6] Продавец погашает этими деньгами кредит, затем получает справку в банке о погашении долга и обращается в Росреестр для снятия обременения с квартиры. После того, как оно снимается, покупка производится путем совершения обычных для этого действий.

Другим вариантом выступает перекредитование, в ходе которого продавец оформляет потребительский кредит (в этом или другом банке). С помощью последнего лицу удается погасить остаток долга, далее в Росреестре снимают обременение с жилья и лицо продает его покупателю. Сразу же после этого займодатель погасит взятый краткосрочный кредит. В такой ситуации выгоднее всего приходится приобретателю покупки, а вот заемщику платить придется немало (его ожидают расходы на высокие проценты).

Погашение кредита покупателем в процессе сделки (продажа через банк)

В случае, когда остаток долга у продавца еще велик, а возможности использовать перекредитование у него нет, эффективным будет применение данного способа. При этом для совершения купли-продажи заложенного жилья стороны привлекают сам банк. Кредитная организация должна выдать письменное согласие (нужно, когда производится регистрация) и непосредственно участвовать в процессе. Благодаря тому, что юристы банка контролируют все процедуры, риски для покупателя (что он потеряет деньги) существенно снижаются.

Основное значение здесь имеют взаимные расчеты сторон. После того, как подписано соглашение купли-продажи, покупатель передает деньги сразу же в двух частях – в банк (на погашение долга) и продавцу (цену квартиры, за вычетом суммы, которую составляет кредитный долг).

В ситуации расчета наличными арендуются две банковские ячейки, при безналичном способе (через банковскую карту) открываются два аккредитивных счета, куда зачисляются деньги.

После подписания договора он регистрируется в Росреестре, банк дает покупателю справку о погашении кредита (когда внесены все деньги). С этим документом покупатель затем самостоятельно снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Если покупатель планировал использовать ипотечный кредит для покупки недвижимости, а жилье, что выбрано, оказалось обременено залогом, здесь вариантов два. Так, лицо:

1) либо осуществляет переоформление ипотеки в том банке, где заложена приобретаемая квартира;

2) либо оформляет кредит (переход прав и обязанностей от прежнего к новому владельцу) в ином банке.

Первая ситуация позволяет все сделать проще. Квартира остается в залоге у банка, меняется лишь залогодатель. Такие сделки надежны по своей сути. Они совершаются многими кредитными организациями, в том числе и Сбербанком.

Во второй ситуации организовать все гораздо сложнее. Ведь придется согласовать условия двух разных банков, соблюсти все требования Росреестра. Это сложная и длительная процедура, на которую редко идут кредиторы.

Во всех случаях, покупая ипотечную квартиру в ипотеку, новый владелец полностью отвечает по договорным обязательствам прежнего.

Первая ситуация позволяет все сделать проще. Квартира остается в залоге у банка, меняется лишь залогодатель. Такие сделки надежны по своей сути. Они совершаются многими кредитными организациями, в том числе и Сбербанком.

Во второй ситуации организовать все гораздо сложнее. Ведь придется согласовать условия двух разных банков, соблюсти все требования Росреестра. Это сложная и длительная процедура, на которую редко идут кредиторы.

Во всех случаях, покупая ипотечную квартиру в ипотеку, новый владелец полностью отвечает по договорным обязательствам прежнего.

Возможные риски

Для продавца квартиры, у которой есть своя «история», никаких рисков практически нет. Почему?

Потому что его права зарегистрированы в Росреестре. Возможно, минусами для него будут являться лишь снижение цены на квартиру и сокращенный круг желающих его приобрести (ведь многие побоятся иметь дело с залоговым имуществом).

Более всего подвергается риску покупатель. Так, риск может быть следующим:

  • если продавец не получил согласия банка на сделку, она может быть оспорена;
  • продавец исчез после того, как получил задаток и снял залог. На деле, это может произойти как по намерению продающего недвижимость лица, так и без такого намерения (ввиду форс-мажорных обстоятельств, проблем с документами, болезни и пр.). Конечно, покупатель имеет право вернуть обратно свои деньги, но тяжбы по этому поводу могут растянуться на год и более;
  • если покупатель надеется на ипотечный кредит от своего банка и вносит аванс по соответствующему договору, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную в иные банки. И возникает риск потери внесенного аванса;
  • банк может согласиться на продажу квартиры, находящейся в залоге, однако отказать в одобрении кредита конкретному покупателю и пр.

Возьмите на заметку, что наибольшим риском для покупателя является передача продавцу в качестве аванса слишком большой суммы денег в целях погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь она не будет обеспечена ничем, кроме как договором аванса и предварительным договором купли-продажи. Надо иметь в виду и то, что цена жилья должна быть адекватной (а не подозрительно низкой).

Для того, чтобы избежать перечисленных ситуаций, рекомендуем сотрудничать с банком и надежными риелторами, которым хорошо известны особенности данного вида сделок. Это будет выгодно обеим сторонам договора.

Если квартира, которая находится в залоге, имеет обременение материнским капиталом

В случае, когда жилье купили с использованием материнского капитала, дети имеют право на долю в такой квартире.

Чтобы это выяснить, нужно задать продавцу вопрос, есть ли у него дети (или изучить соответствующую графу в его паспорте) и, если у него есть два ребенка и более, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Если же квартира приобретена без средств маткапитала, но в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, также нужно проверить, не нарушаются ли его права.

В обоих описанных случаях необходимо попросить продавца предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Даже если на словах они не против, согласие будет дано только тогда, когда детям нашли и обеспечили равноценное жилье в течение месяца.

Можно ли продать долю в квартире, где есть ипотека

Согласно статьям 246 и 250 ГК РФ, если владелец одной из долей собирается ее продать, он должен уведомить об этом прочих владельцев, которые наделяются правом преимущественной покупки. Продажа возможна только при их отказе (что иногда случается). Поэтому даже если собственник захочет, он не сможет реализовать свою долю (любую по размеру) по цене меньшей, чем предлагалась иным собственникам.

Также следует помнить, что Вы сначала получаете согласие на такую сделку банка-залогодержателя, а затем уже вправе продать долю.

  1. Оценка квартиры является необходимым условием продажи ипотечного жилья. У нас Вы всегда можете получить помощь и онлайн-консультацию по вопросам оценки. Наши грамотные специалисты оценят Вашу квартиру с обременениями качественно и по приемлемым ценам. На странице нашего сайта имеются полезные статьи по данной тематике.
  2. Различные финансовые организации требуют предоставить свой набор документов. Но перечисленный список является общим для всех.
  3. Изучить тексты данных актов права, а также узнать новости законодательства поможет открытая СПС КонсультантПлюс.
  4. Новости в сфере законопроектов России: в ГосДуме сейчас хотят дать заемщикам в случае их несостоятельности возможность самим продать свои квартиры. Предлагается позволить им сделать это в течение полугода.
  5. Информацию о том, есть ли у третьих лиц какие-либо права на недвижимость, можно узнать из выписки из ЕГРН. Получаете ее легко, используя онлайн-программы. В том числе выписку можно заказать, посетив личный кабинет сайта Госуслуг. Для этого в личном кабинете нажмите «Получить услугу» и выберите интересующие Вас услуги.
  6. Покупателю обязательно стоит взять расписку о том, что им внесен задаток.

1. Можно ли использовать индивидуальный инвестиционный счет (ИИС), а именно вычет с него, для погашения ипотеки при продаже ипотечной квартиры?

Такая схема нереалистична, поскольку Ваша выгода от инвестиций не гарантирована. Кроме того, деньги, что Вы кладете на такой счет, нельзя снять в течение трех лет, чтобы не потерять налоговые льготы.

2. Что такое кадастровая стоимость квартиры?

Это общая стоимость квартиры. Установлением кадастровой стоимости занимается государство (нужна для расчета налогов).

3. Каким должен быть размер задатка?

Обычно он составляет 20-100 тысяч рублей. Не стоит соглашаться на задаток размером в один млн и более, если внесение задатка не контролируется банковским работником.