Жизнь непредсказуема! Так, ещё в прошлом году Вы оформили однокомнатную квартиру в ипотеку, желая жить в центре города. Но уже сегодня Вам подойдет трёхкомнатное жилье в спальном районе. И, к тому же, в другом городе. Как же быть? Можно ли продать квартиру, обремененную ипотекой?

В данной статье рассмотрим актуальные вопросы купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, приведем практические советы для физических лиц и бизнеса. Читайте ниже о том, как как грамотно совершить такую сделку.

Нужна оценка недвижимости

или просто консультация?

  • Оценим квартиру от 1800 руб.
  • дом - за 4000 рублей

    Инструкция

    Для того, чтобы продать ипотечную квартиру, следует принять во внимание следующую последовательность действий:

    • проверить квартиру (объект залога) на соответствие условиям банка (перепланировки узаконены, состояние неаварийное и пр.). Независимо от причины продажи, банками будут проверяться кредитные истории продавцов и жилье (то же относится и к Сбербанку);
    • подготовить все необходимые документы по недвижимости и составить заявку в банк;
    • узнать точную сумму долга и ожидать согласия;
    • если согласие банка получено, выставить квартиру для продажи. Рекомендуем пользоваться специальными интернет-сервисами (Avito.ru, Domclick.ru и пр.). Здесь нужна аналитика данных об аналогичных квартирах и их покупателях на сервисе. Следует указать площадь жилья, этаж, район, евроремонт, новый дом или старый и т.д. Поиск покупателя может занять неделю и более;
    • воспользоваться одним из способов продажи: досрочным погашением, обращением к банку по продаже и пр. Подготовить предварительные основные документы. Провести оценку квартиры, оформленной в ипотеку. [1];
    • закрыть задолженность по ипотеке (исключая варианты с переуступкой);
    • передать права собственности официально на квартиру после закрытия (оплаты) долга, подписания сделки. Далее стороны оформят акт приема-передачи. Теперь останется отдать ключи от квартиры, что будет означать окончательный переход прав на нее к новому владельцу. [2]

    Если стороны кредитных отношений оформляют продажу, необходимо предоставление следующих документов:

    ➖ паспорта продавца и супруга (супруги);

    ➖ свидетельство о браке;

    ➖ правоустанавливающие документы на квартиру (договоры купли-продажи, свидетельство об унаследовании и т.п..);

    ➖ документы, подтверждающие собственность на квартиру (свидетельство о госрегистрации и пр.);

    ➖ документы БТИ (экспликация и поэтажный план);

    ➖ единый жилищный документ и выписка из домовой книги (выдаются бесплатно в день обращения с заявлением);

    ➖ справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг (что все платежи совершены), копия финансового лицевого счета;

    ➖ водительское удостоверение или справки, подтверждающие дееспособность;

    ➖ нотариально заверенное согласие мужа (жены) на продажу квартиры, оформленной в ипотеку;

    ➖ разрешение органов опеки (когда требуется);

    ➖ выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие арестов на квартиру.

     Когда это нужно

    Ипотека как залог недвижимости – очень актуальный инструмент, которым пользуется огромное количество людей

    После того, как долги по кредиту оплачены заемщиком, он получает на нее все права собственника (а значит, и право распоряжения). Правовая база регулирования данного вида договора – ГК России и ФЗ РФ «Об ипотеке».[3] Покупатель может проживать в приобретаемой квартире, сдавать ее арендатору и т.д. Однако его право на продажу жилья, взятого в ипотеку, ограничено.

    До полной выплаты по долгу закладную на такую недвижимость хранит банк. Из этого следует, что отчуждение такого имущества (к примеру, для продажи) возможно только с согласия кредитора (ч. 2 ст. 346 ГК и ч. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). Для получения подобного одобрения на квартиру надо указать, почему именно возникла необходимость избавиться от жилого помещения.

    Причины для этого могут быть самые разные:

    • материальные трудности заемщика (из-за потери работы, изменения дохода от бизнеса и пр.);
    • необходимость расширить жилплощадь (в связи с ожиданием пополнения в семье и при прочих обстоятельствах);
    • переезд собственника жилья в другой город, что-то существенно новое в его жизни (замужество, развод супругов, поступление в университет);
    • неприятности в квартире или жилом доме, где она расположена (новости вроде трещин в потолке, стенах, непонимание с соседями и пр.) и т.д.

    Кроме того, в соответствии с законодательством банк продает квартиру, взятую в ипотеку, посредством публичных торгов, если владелец не выплатил кредитные задолженности по ней и она перешла к банку по решению суда (это не является рыночной сделкой).[4]

    Сейчас почти пятьдесят процентов сделок с недвижимостью — это сделки с квартирами, в ипотеке. Не стоит бояться этого момента при покупке жилья, следует просто знать правила игры и тщательно проверять все ключевые нюансы, изучать новости права.

     Кто готов купить?

    На первый взгляд, найти ответ затруднительно. Ведь зачем люди приобретут такую недвижимость, когда они могут купить другую квартиру, не находящуюся в залоге у банка?

    Однако такие покупатели есть. Их можно классифицировать на три категории.

    К первой относятся клиенты, которые уже давно хотели приобрести квартиру в конкретном доме, но раньше не могли ее купить (не имели достаточно средств для этого, не успели в свое время и т.д.). Для них ипотека не представляет большой проблемы.[5]

    Во второй группе необходимо назвать тех покупателей, которые желают стать собственниками жилья в хорошем районе или же большей площади, чем имели ранее, однако ограничены в деньгах. В такой ситуации этими людьми при помощи опытного специалиста по недвижимости может быть выгодно заключена сделка по приобретению квартиры, оформленной в ипотеку.

    И, наконец, третью группу составляют риелторы. Они по недвижимости очень любят брать подобное жилье. Их можно понять: как правило, такая недвижимость реализуется дешевле. Если Вы решили продать ипотечную квартиру, будьте готовы, что среди первых откликнувшихся на ваше объявление будут риелторы.

    Способы продажи

    Существуют 3 варианта того, как может быть организована сделка. Рассмотрим каждый из них подробнее.

     Вариант с досрочным погашением ипотеки

    Самый простой из всех. Это лучшее, что может предложить продавец для покупателя, учитывая условия подобной сделки. Здесь займодавец может уже не спрашивать банк, согласен ли тот на то, чтобы продавать квартиру. Проблема состоит в том, чтобы найти для этого необходимую сумму.

    Если сумма оставшейся невыплаченной части долга невелика, продавец может погасить ее за счет задатка, переданного покупателем.[6] Продавец погашает этими деньгами кредит, затем получает справку в банке о погашении долга и обращается в в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для снятия обременения с квартиры. После того, как оно снимается, покупка производится путем совершения обычных для этого действий.

    Другим вариантом выступает перекредитование, в ходе которого продавцом оформляется потребительский кредит (в этом или ином банке). С помощью последнего лицу удается погасить остаток долга, далее снимают обременение с жилья и лицо продает его покупателю. Сразу же после этого займодатель погасит взятый краткосрочный кредит. В такой ситуации выгоднее всего приходится приобретателю покупки, а вот заемщику платить придется немало (его ожидают расходы на высокие проценты).

    Погашение кредита покупателем в процессе сделки (продажа через банк)

    В случае, когда остаток долга у продавца еще велик, а возможности воспользоваться перекредитованием у него нет, эффективным будет применение данного способа. При этом для совершения купли-продажи заложенного жилья стороны привлекают сам банк. Кредитная организация должна выдать письменное согласие (требуется при регистрации) и непосредственно участвовать в процессе. Благодаря тому, что юристы банка контролируют все процедуры, покупатель рискует (что он потеряет деньги) минимально.

    Основное значение здесь имеют взаимные расчеты сторон. После того, как подписано соглашение купли-продажи, покупатель передает деньги сразу же в двух частях – в банк (на погашение долга) и продавцу (цену квартиры, за вычетом суммы, которую составляет долг).

    В ситуации расчета наличными арендуются две банковские ячейки, при безналичном способе (через банковскую карту) открываются два аккредитивных счета, куда зачисляются деньги.

    После подписания договора он регистрируется, банк дает покупателю справку о погашении кредита (когда внесены все деньги). С этим документом покупатель затем самостоятельно снимает обременение с купленной квартиры.

    Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

    Если покупатель планировал взять ипотечный кредит для покупки недвижимости, а жилье, что выбрано, оказалось обременено залогом, здесь 2 варианта:

    1) либо осуществляет переоформление ипотеки в том банке, где заложена приобретаемая квартира;

    2) либо оформляет кредит (переход прав и обязанностей от старого владельца к новому) в ином банке.

    Первая ситуация позволяет все сделать проще. Квартира остается у банка, меняется лишь залогодатель. Такие сделки надежны по своей сути. Они совершаются многими кредитными организациями, в том числе и Сбербанком.

    Во второй ситуации организовать все гораздо сложнее. Ведь придется согласовать условия разных банков, соблюсти все требования Росреестра. Это сложная и длительная процедура, на которую редко идут кредиторы.

    Покупая ипотечную квартиру в ипотеку, новый владелец полностью отвечает по договорным обязательствам прежнего.

    Чем рискуют стороны

    Для продавца квартиры, у которой есть своя «история», никаких рисков практически нет. Почему?

    Потому что его права зарегистрированы в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Минусами для него будут являться лишь снижение цен на квартиру и сокращенный круг желающих его приобрести (ведь многие побоятся иметь дело с залоговым имуществом).

    Более всего подвергается риску покупатель. Может случиться следующее:

    • если продавец не получил согласия банка на сделку, она может быть оспорена;
    • продавец исчез после того, как получил задаток и снял залог. На деле, это может произойти как по намерению продающего недвижимость, так и без такого намерения (ввиду форс-мажорных обстоятельств, проблем с документами, болезни и пр.). Конечно, покупатель вправе вернуть обратно свои деньги, но тяжбы по этому поводу могут растянуться на год и более;
    • если покупатель надеется на ипотечный кредит от своего банка и вносит аванс по соответствующему договору, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную в иные банки. И возникает угроза потери оплаченного аванса;
    • банк может согласиться на продажу квартиры, находящейся в залоге, однако отказать в одобрении кредита конкретному покупателю и пр.

    Возьмите на заметку, что наибольшим риском для покупателя является передача продавцу в качестве аванса слишком большой суммы денег в целях погашения им своей задолженности по ипотеке. Она не будет обеспечена ничем, кроме как договором аванса и предварительным договором купли-продажи. Надо учитывать и то, что стоимость жилья должна быть адекватной (а не подозрительно низкой).

    Для того, чтобы избежать перечисленных ситуаций, рекомендую сотрудничать с банком и надежными риелторами, которым хорошо известны особенности данного вида сделок. Это принесет выгоду обеим сторонам договора.

    Если квартира, которая находится в залоге, обременена материнским капиталом

    В случае, когда жилье купили с использованием материнского капитала, дети имеют право на долю в нем.

    Чтобы это выяснить, нужно уточнить у продавца, есть ли у него дети (или изучить соответствующую графу в его паспорте) и, если у него их более одного, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате.

    Если же квартира приобретена без указанных средств, но в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, также нужно проверить, что его не права не нарушены.

    В обоих описанных случаях необходимо попросить продавца предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Даже если на словах они не против, согласие будет дано только тогда, когда детям нашли и обеспечили равноценное жилье в течение месяца.

    Можно ли продать долю в жилье, где есть ипотека

    Согласно статьям 246 и 250 ГК РФ, если владелец одной из долей собирается ее продать, он должен уведомить об этом прочих владельцев, которые наделяются правом преимущественной покупки. Продажа возможна только при их отказе (что иногда случается). Поэтому даже если собственник захочет, он не сможет реализовать свою долю по цене меньшей, чем предлагалась иным собственникам.

    Также следует помнить, что Вы сначала получаете согласие на такую сделку банка-залогодержателя, а затем уже вправе продать долю.

    1. Оценка квартиры необходимое условие продажи ипотечного жилья. У нас Вы всегда можете получить помощь и онлайн-консультацию по вопросам оценки. Наши грамотные специалисты оценят Вашу квартиру с обременениями качественно и доступно. На странице нашего сайта имеются интересные статьи по данной тематике.
    2. Различные финансовые организации требуют предоставить свой набор документов. Но перечисленный список актуален для всех.
    3. Изучить тексты данных актов, а также изучить новости поможет открытая СПС КонсультантПлюс.
    4. Новости в сфере законопроектов России: в ГосДуме хотят дать заемщикам в случае их несостоятельности возможность самим продать свои квартиры. Предлагается позволить им сделать это в течение полугода.
    5. Информация о том, есть ли у третьих лиц какие-либо права на недвижимость, можно узнать из выписки из ЕГРН. Получаете ее легко в онлайн-программах. В частности выписку можно заказать, посетив личный кабинет сайта Госуслуг. Для этого в личном кабинете нажмите «Получить услугу» и выберите интересующее Вас.
    6. Покупателю обязательно стоит потребовать расписку о том, что им внесен задаток.

    1. Можно ли использовать индивидуальный инвестиционный счет (ИИС), а именно вычет с него, для погашения ипотеки при продаже ипотечной квартиры?

    Такая схема нереалистична, поскольку Ваша выгода от инвестиций не гарантирована. Кроме того, деньги, что Вы кладете на такой счет, нельзя снять в течение трех лет, чтобы не потерять налоговые льготы.

    2. Что такое кадастровая стоимость квартиры?

    Это общая стоимость квартиры. Установлением кадастровой стоимости занимается государство (нужна для расчета налогов).

    3. Каким должен быть размер задатка?

    Обычно он составляет 20-100 тысяч рублей. Не стоит соглашаться на задаток размером в один млн и более, если внесение задатка не контролируется банковским работником.