Как продать квартиру в ипотеке

Жизнь непредсказуема! Так, ещё в прошлом году Вы оформили однокомнатную квартиру в ипотеку, желая жить в центре города. Но уже сегодня Вам подойдет трёхкомнатное жилье в спальном районе. И, к тому же, в другом городе. Как же быть? Можно ли продать квартиру, обремененную ипотекой?

В данной статье рассмотрим актуальные вопросы купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, приведем практические советы для физических лиц и бизнеса. Читайте ниже о том, как как грамотно совершить такую сделку.

Для того, чтобы продать ипотечную квартиру, следует принять во внимание следующую последовательность действий:

Ипотека как залог недвижимости – очень актуальный инструмент, которым пользуется огромное количество людей

После того, как долги по кредиту оплачены заемщиком, он получает на нее все права собственника (а значит, и право распоряжения). Правовая база регулирования данного вида договора – ГК России и ФЗ РФ «Об ипотеке».[3] Покупатель может проживать в приобретаемой квартире, сдавать ее арендатору и т.д. Однако его право на продажу жилья, взятого в ипотеку, ограничено.

До полной выплаты по долгу закладную на такую недвижимость хранит банк. Из этого следует, что отчуждение такого имущества (к примеру, для продажи) возможно только с согласия кредитора (ч. 2 ст. 346 ГК и ч. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). Для получения подобного одобрения на квартиру надо указать, почему именно возникла необходимость избавиться от жилого помещения.

Причины для этого могут быть самые разные:

Кроме того, в соответствии с законодательством банк продает квартиру, взятую в ипотеку, посредством публичных торгов, если владелец не выплатил кредитные задолженности по ней и она перешла к банку по решению суда (это не является рыночной сделкой).[4]

На первый взгляд, найти ответ затруднительно. Ведь зачем люди приобретут такую недвижимость, когда они могут купить другую квартиру, не находящуюся в залоге у банка?

Однако такие покупатели есть. Их можно классифицировать на три категории.

К первой относятся клиенты, которые уже давно хотели приобрести квартиру в конкретном доме, но раньше не могли ее купить (не имели достаточно средств для этого, не успели в свое время и т.д.). Для них ипотека не представляет большой проблемы.[5]

Во второй группе необходимо назвать тех покупателей, которые желают стать собственниками жилья в хорошем районе или же большей площади, чем имели ранее, однако ограничены в деньгах. В такой ситуации этими людьми при помощи опытного специалиста по недвижимости может быть выгодно заключена сделка по приобретению квартиры, оформленной в ипотеку.

И, наконец, третью группу составляют риелторы. Они по недвижимости очень любят брать подобное жилье. Их можно понять: как правило, такая недвижимость реализуется дешевле. Если Вы решили продать ипотечную квартиру, будьте готовы, что среди первых откликнувшихся на ваше объявление будут риелторы.

Существуют 3 варианта того, как может быть организована сделка. Рассмотрим каждый из них подробнее.

 Вариант с досрочным погашением ипотеки

Самый простой из всех. Это лучшее, что может предложить продавец для покупателя, учитывая условия подобной сделки. Здесь займодавец может уже не спрашивать банк, согласен ли тот на то, чтобы продавать квартиру. Проблема состоит в том, чтобы найти для этого необходимую сумму.

Если сумма оставшейся невыплаченной части долга невелика, продавец может погасить ее за счет задатка, переданного покупателем.[6] Продавец погашает этими деньгами кредит, затем получает справку в банке о погашении долга и обращается в в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для снятия обременения с квартиры. После того, как оно снимается, покупка производится путем совершения обычных для этого действий.

Другим вариантом выступает перекредитование, в ходе которого продавцом оформляется потребительский кредит (в этом или ином банке). С помощью последнего лицу удается погасить остаток долга, далее снимают обременение с жилья и лицо продает его покупателю. Сразу же после этого займодатель погасит взятый краткосрочный кредит. В такой ситуации выгоднее всего приходится приобретателю покупки, а вот заемщику платить придется немало (его ожидают расходы на высокие проценты).

Погашение кредита покупателем в процессе сделки (продажа через банк)

В случае, когда остаток долга у продавца еще велик, а возможности воспользоваться перекредитованием у него нет, эффективным будет применение данного способа. При этом для совершения купли-продажи заложенного жилья стороны привлекают сам банк. Кредитная организация должна выдать письменное согласие (требуется при регистрации) и непосредственно участвовать в процессе. Благодаря тому, что юристы банка контролируют все процедуры, покупатель рискует (что он потеряет деньги) минимально.

Основное значение здесь имеют взаимные расчеты сторон. После того, как подписано соглашение купли-продажи, покупатель передает деньги сразу же в двух частях – в банк (на погашение долга) и продавцу (цену квартиры, за вычетом суммы, которую составляет долг).

В ситуации расчета наличными арендуются две банковские ячейки, при безналичном способе (через банковскую карту) открываются два аккредитивных счета, куда зачисляются деньги.

После подписания договора он регистрируется, банк дает покупателю справку о погашении кредита (когда внесены все деньги). С этим документом покупатель затем самостоятельно снимает обременение с купленной квартиры.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Если покупатель планировал взять ипотечный кредит для покупки недвижимости, а жилье, что выбрано, оказалось обременено залогом, здесь 2 варианта:

1) либо осуществляет переоформление ипотеки в том банке, где заложена приобретаемая квартира;

2) либо оформляет кредит (переход прав и обязанностей от старого владельца к новому) в ином банке.

Первая ситуация позволяет все сделать проще. Квартира остается у банка, меняется лишь залогодатель. Такие сделки надежны по своей сути. Они совершаются многими кредитными организациями, в том числе и Сбербанком.

Во второй ситуации организовать все гораздо сложнее. Ведь придется согласовать условия разных банков, соблюсти все требования Росреестра. Это сложная и длительная процедура, на которую редко идут кредиторы.

Покупая ипотечную квартиру в ипотеку, новый владелец полностью отвечает по договорным обязательствам прежнего.

Для продавца квартиры, у которой есть своя «история», никаких рисков практически нет. Почему?

Потому что его права зарегистрированы в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Минусами для него будут являться лишь снижение цен на квартиру и сокращенный круг желающих его приобрести (ведь многие побоятся иметь дело с залоговым имуществом).

Более всего подвергается риску покупатель. Может случиться следующее:

Для того, чтобы избежать перечисленных ситуаций, рекомендую сотрудничать с банком и надежными риелторами, которым хорошо известны особенности данного вида сделок. Это принесет выгоду обеим сторонам договора.

В случае, когда жилье купили с использованием материнского капитала, дети имеют право на долю в нем.

Чтобы это выяснить, нужно уточнить у продавца, есть ли у него дети (или изучить соответствующую графу в его паспорте) и, если у него их более одного, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате.

Если же квартира приобретена без указанных средств, но в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, также нужно проверить, что его не права не нарушены.

В обоих описанных случаях необходимо попросить продавца предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Даже если на словах они не против, согласие будет дано только тогда, когда детям нашли и обеспечили равноценное жилье в течение месяца.

Согласно статьям 246 и 250 ГК РФ, если владелец одной из долей собирается ее продать, он должен уведомить об этом прочих владельцев, которые наделяются правом преимущественной покупки. Продажа возможна только при их отказе (что иногда случается). Поэтому даже если собственник захочет, он не сможет реализовать свою долю по цене меньшей, чем предлагалась иным собственникам.

Также следует помнить, что Вы сначала получаете согласие на такую сделку банка-залогодержателя, а затем уже вправе продать долю.