В данной статье рассмотрим понятие договора долевого участия в строительстве, порядок его регистрации, главные нюансы, которые важно учесть, перечислим рекомендации по разрешению сложностей в этой сфере.

Нужна оценка квартиры?

Цена 1800 рублей
Срок — 1 день!

оценка новостройки

Понятие и сущность

Договор долевого участия в новостройке представляет собой юридический документ, в соответствии с которым дольщик передает строительной организации свои деньги на этапе строительства недвижимости. Последний, в свою очередь, должен построить на них жилой многоквартирный дом. Юридические основы, правила заключения предусмотрены Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1].

Что такое ДДУ в недвижимости?  Отметим, что он имеет следующие особенности:

  • заключается до окончания работ и ввода в эксплуатацию объекта;
  • подлежит регистрации.

Указанные составляющие отличают его от сделки с жилищно-строительным кооперативом, купли-продажи.

Указанные составляющие отличают его от сделки с жилищно-строительным кооперативом, купли-продажи.

Плюсы и минусы договора долевого участия

В числе его преимуществ:

  • граждане защищены. Застройщику не могут быть переданы деньги до завершения строительства многоквартирного дома (использует при возведении лишь собственные средства) и повторно продать его; [2]
  • низкая цена. Она существенно меньше стоимости достроенного недвижимого имущества;
  • строгий контроль за тем, соответствуют ли нормам условия строительства. Главное - согласовать отдельные нюансы между сторонами путем переговоров и получить разрешение органов технического контроля;
  • неустойка за нарушение застройщиком указанного срока завершения строительства объекта [3]. Также пострадавший в связи с этим может рассчитывать на компенсацию морального вреда;
  • гарантийный срок. После начала эксплуатации в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. Этот период предусмотрен статьей 7 Федерального закона № 214.

В то же время данный вид соглашения имеет и некоторые недостатки:

  • по законодательству компания-застройщик может сдвигать сроки начала эксплуатации имущества. Эта дата может переместиться еще не на один год;
  • квартиру придется подождать. Чем за более выгодную цену удастся купить жилье, тем дольше будет срок ожидания;
  • застройщик может изменять проектную декларацию на этапе строительства. При этом любого рода новые поправки не должны влиять на безопасность и качество имущества; [4]
  • деньги с течением времени обесцениваются. Если строительная компания не сдаст дом к обозначенной дате, возвращенных по договору средств может быть недостаточно для покупки иного жилья.

Покупка квартиры: как убедиться, что застройщику можно доверять

Ниже перечислены важные факторы, которые позволяют убедиться в надежности девелопера:

  • наличие разрешения на строительство, проектной декларации, документации на земельный участок (соответственно, на право собственности либо аренды). Проект должен быть согласован с администрацией города (это актуально и для Москвы). По закону разрешение на новое строительство выдает орган местного самоуправления;
  • девелопер обязан лично сделать предложение о внесении оплаты через эскроу-счет либо, если продает дом по старой схеме, ознакомить с ЗОСК. Он подтверждает право компании производить строительство без размещения денег на названном выше счету. [5]
  • наличие аккредитации застройщика в крупных кредитных организациях России. Также информативной станет проверка инвестора конкретного проекта;
  • деловая репутация компании. Для проведения ее анализа изучается перечень реализованных такой организацией проектов, длительность пребывания на рынке и пр. Информация о застройщике и объекте содержится в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства. Сведения о девелопере легко найти также на сайте ФНС и в базе Арбитражного суда. Кроме того, существует единая система Наш.Дом.рф, которая содержит материалы о деятельности застройщиков.
договор долевого участия

Как составить договор ДДУ, на что обратить внимание 2021

При подписании договора долевого участия важно знать, что он должен содержать в себе следующие пункты:

  • адрес объекта;
  • номера земельного участка, где строится недвижимость, и квартиры;
  • количество этажей;
  • информация об участниках (ФИО, паспортные данные, сведения о юридическом лице – застройщике);
  • планировку, наличие балкона/лоджии, общую площадь жилья, высоту потолков;
  • дополнительные особенности отделки;
  • полную стоимость объекта, цену за один квадратный метр;
  • гарантийный срок;
  • особые условия (если таковые имеются).

Подписывая договор долевого участия в строительстве, помимо вышеперечисленного: как расположен дом, кто проводит коммуникации и далее будет отвечать за обеспечение их функционирования. Данный вид сделки может быть заключен только в письменной форме.

Как зарегистрировать в Росреестре

Росреестр

Регистрация договора долевого участия является обязательной. Использование современных технологий делает возможным применение электронной формы. Подготавливаются текст соглашения, заявление, ЭЦП. Последнюю выдают специализированные аккредитованные центры, перечень которых размещен на портале государственных услуг. За регистрацию уплачивается госпошлина, при использовании цифровых сервисов действует скидка 30 %. В итоге на электронную почту приходит выписка из ЕГРН.[6]

Необходимо предоставление таких бумаг, как план объекта недвижимости, проектная декларация (этот документ прилагать необязательно), разрешение на строительство, заявление участников долевого строительства и пр. (полный список указан в законе от 13.07.2015 года№ 218-ФЗ).
Как проверить договор долевого участия? Это описано ниже.
Укажем подробнее, как проверить ДДУ в Росреестре первым способом:

Если здесь не получится найти Ваш документ, стоит начать поиск по варианту, описанному ниже.

Как проанализировать по данным о госрегистрации:

Как действовать после регистрации договора долевого участия в строительстве, чтобы получить жилье

Далее необходимо ожидать, когда недвижимость будет достроена в срок. Если застройщик добросовестно выполнит свои обязательства, объект будет сдан вовремя. Далее последуют вручение покупателю ключей и подписание акта приема-передачи имущества.

Для оформления собственности потребуется снова обратиться в Росреестр для получения соответствующей выписки из ЕГРН.

Можно ли подписать дистанционно

ФЗ № 214 допускает подписание договора долевого участия в строительстве дистанционно. В частности, благодаря сервису ДомКлик каждый получает возможность заключить его с использованием ЭЦП. Это очень удобно, ведь позволяет участникам сделки сэкономить массу ресурсов.

Что учесть в договоре долевого участия в строительстве, если его подписывают супруги?

На практике документ может быть подписан на обоих супругов или на одного. Это не имеет принципиального юридического значения, так как по закону полномочия обоих в отношении квартиры равны.
ФЗ № 214 указывает, что покупатель должен иметь на руках нотариально заверенное согласие второго представителя семьи.
Когда в договоре указаны оба, они должны предоставить свидетельство о браке или брачный контракт. [7]

«Подводные камни»

Переуступка по договору долевого участия – что это

Договор переуступки прав требования по договору долевого участия в строительстве заключается, если осуществляется продажа квартиры до завершения стройки. То есть по нему происходит передача прав на помещение другому лицу. Для этого подписывается специальное соглашение с застройщиком. Его можно заключить в любое время до составления акта приема-передачи жилья.

Как оформляется переуступка прав на квартиру по ДДУ?

Для этого заключается специальное соглашение между участниками об уступке прав (цессии).

Чаще всего на практике застройщик обязует покупателя предупреждать об этом, в определенных ситуациях строительная компания взимает комиссию.

Что предпринимать, если в отношении застройщика начата процедура банкротства

В таком случае важно в установленный срок внести требования в реестр кредиторов. Согласно п. 1 ст. 71 и п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве это необходимо осуществить в течение 30 дней на этапе наблюдения и в продолжение 60 дней на стадии конкурсного производства (со дня официальной публикации информации). Закон обязует застройщика уплатить лицу внесенные им средства, если не достроит объект, или передать жилое помещение в его собственность.

Как быть, если застройщик нарушает сроки

В случае нарушения застройщиком срока сдачи дома покупатель может направить претензию о выплате неустойки, а также обратиться за этим в суд. Для быстрого расчета суммы денежных средств удобно использовать онлайн-сервис просрочка по ДДУ калькулятор. [8]

Если очевидно, что девелопер намеренно затягивает с выдачей документов или сорвал срок ввода дома в эксплуатацию, рекомендуется сразу же обращаться в суд. Он утвердит для нарушителя срок сдачи объекта и компенсацию за просрочку, обязует выдать тот или иной документ. Участники долевого строительства всегда могут рассчитывать на помощь в Фонде защиты их прав.

Может ли иметь место наследование права требования по договору долевого участия

В случае, если гражданин умирает, его права можно наследовать. Для этого требуется сначала «открыть наследство» у нотариуса, а затем обратиться в Росреестр. После смерти дольщика к его наследникам переходят не только также и его обязанности. Если наследников несколько, права требования будет распределены между ними в установленных долях.

Если при оформлении используются кредитные средства

Если оформлен кредит (ипотека) на приобретение квартиры, это обязательно указывается. Такие данные будут учтены также при регистрации договора. Банк сможет взыскать деньги, если дольщик перестанет вносить их по кредиту.

Если составляется на ребенка до 18 лет

Договор долевого участия по закону может быть оформлен на лицо, не достигшее совершеннолетия. В такой ситуации его родители или опекуны являются его законными представителями. Они ставят подписи от имени ребенка, но указывают сведения о нем. Законные представители также самостоятельно регистрируют право собственности. В данном случае обязательно предоставляется свидетельство о рождении будущего собственника, не достигшего совершеннолетия.

Дольщик может расторгнуть договор тремя способами

В их числе:
1) по соглашению участников;
2) в одностороннем порядке (если застройщик нарушил обязательства по качеству, задержал окончание строительства дома более чем на два месяца, уклоняется от устранения существенных недостатков, в иных ситуациях, предусмотренных соглашением);
3) обратившись в суд (если строительство прекращено или приостановлено, значительно изменена проектная документация). Расторжение происходит на основании судебного решения по делу (при этом могут быть взысканы расходы на оплату услуг представителя).

  1. Как узнать, зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре: Как проверить электронную регистрацию ДДУ?

Руководство по тому, как проверить ДДУ, подробно представлено в нашей статье.

  1. Список зарегистрированных ДДУ — что это?

Это перечень договоров долевого участия в строительстве, находящихся в базе федерального органа. Выписку о нем при подаче заявления онлайн можно получить в электронной форме.

  1. Надо ли платить налог при переуступке прав по ДДУ?

Да. Его размер предусмотрен статьей 210 Налогового кодекса РФ и составляет 13 % от выручки (производится уплата разницы сумм расходов при подписании договора долевого участия и передаче права).

  1. Как расторгнуть договор ДДУ с застройщиком и вернуть деньги?

В статье были названы правовые основания для расторжения договора долевого участия в строительстве покупателем в одностороннем порядке, предусмотренные законом. Если застройщик в добровольном порядке не возвращает средства, гражданин может подать заявление в суд с иском и привлечь первого к ответственности.

  1. Можно ли подарить квартиру по ДДУ до сдачи дома?

Да. Это можно осуществить как до исполнения обязательств застройщиком, так и после него. При этом дарение осуществляется до того, как жилье будет передано покупателю по акту приема-передачи.

[1] «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (последняя ред.). С ним можно ознакомиться в СПС «КонсультантПлюс» в сети Интернет.

[2] С 2019 года законом предусмотрен новый дополнительный механизм защиты в отношении дольщиков. Так, происходит привлечение средств на эскроу-счет, где они остаются заблокированными до момента начала эксплуатации строящегося дома. По новой политике, для строительства объекта застройщик должен использовать лишь собственные деньги и кредиты. После передачи квартиры лицу и оформления им собственности на данное жилье средства с эскроу-счета предоставляются девелоперу. При невыполнении застройщиком условий договора долевого участия (в том числе, в части задержки завершения строительства дома) гражданин может потребовать вернуть себе заблокированные деньги.

[3] Претензию застройщику о нарушении сроков сдачи дома образец можно скачать на нашем сайте.

[4] ФЗ № 214 предусматривает, что застройщик обязан уведомить об изменениях, новостях, связанных с действием соглашения, и внести их в реестр.

[5] Если к 1 июля 2019 года (или ранее) недвижимость была завершена не менее чем на 30 % либо проданных в ней квартир было не менее 10 % от его общей площади.

[6] В положениях № 214-ФЗ указано, что оплата по договору долевого участия в строительстве производится только после его регистрации.

[7] Если по условиям брачного договора определены доли в недвижимом имуществе каждого из двух лиц (взамен режима имущества по умолчанию, установленного законом), не требуется получение личного согласия супруга. Таким образом, в данной ситуации это жилье не считается их общей собственностью.

[8] «В соответствии с частью 2 ст. 6 № 214-ФЗ утверждена следующая формула расчета: СД (сумма договора)*1/300*СР (ставка рефинансирования)*ДП (количество дней просрочки)*2.»