Сервитут является одним из распространенных прав на земельные участки. Он признается вещным правом, действующим как обременение для собственника обслуживающего участка.
В соответствии с п. 2 ст. 275 ГК РФ, сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, равно как не может передаваться лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого он установлен.
Что же такое сервитут и какие особенности оценки сервитута земельного участка?
Сервитут – право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.
Пользуясь методическими рекомендациями в оценочной практике используется два понятия сервитута – публичный и частный сервитут.
Право пользования чужим имуществом в большинстве случаев платное. Зависят такие платы (сервитут) за земельный участок в большинстве случаев от многих факторов, которые должен проанализировать оценщик в своей работе:
Оценка соразмерной платы за сервитут проводится с учетом норм действующего законодательства на дату оценки. Плата за сервитут может устанавливаться как в форме единовременного платежа, так и в форме периодических платежей.
При оценке сервитута оценщик применяет классические подходы: затратный, доходный и сравнительный.
При оценке сервитута сравнительным подходом подбираются объекты-аналоги. Оценщик изучает предложения по продаже земельных участков на открытом рынке и выбирает максимально сопоставимые с объектом оценки участка, при этом один из них должен быть обременен сервитутом, а другой — нет. Разница в стоимости данных объектов и будет являться рыночной стоимостью сервитута.
При оценке сервитута затратным подходом учитываются:
В основе доходного подхода лежит принцип определения ожидаемых доходов от объекта оценки в будущем. При его применении к оценке сервитута учитываются:
Как правило, на практике достаточно использование методов одного из трех подходов, обоснование выбора которого оценщик указывает в отчете об оценке.
Что же получает заказчик в итоге?
При составлении соглашения об установлении сервитута стоимость, указанная в отчете, будет являться обоснованием суммы платы за пользование участком. Отчет имеет юридическую силу при обращении в различные инстанции, и может использоваться в суде в качестве обоснования соразмерной платы за сервитут.