Как продать квартиру

Пoшaгoвaя инcтpyкция для тex, ктo xoчeт пpoдaть квapтиpy пpaвильнo, быcтpo и зa бoльшиe дeньги.

Продажа квартиры – это ответственный и важный процесс, который требует  хорошей подготовки и знания соответствующих нюансов. Вам может  потребоваться продать квартиру по различным причинам, будь то переезд,  финансовые обстоятельства или изменение жизненных обстоятельств. В этой  статье мы рассмотрим ключевые аспекты продажи квартиры в России, включая  законодательство, оценку квартиры и другие важные факторы, которые  помогут вам успешно реализовать вашу собственность.

Законодательные аспекты продажи квартиры:

Перед началом процесса продажи важно ознакомиться с соответствующим  законодательством. В России существуют определенные правила и требования  для продажи недвижимости. Например, вы должны обратиться в органы  местного самоуправления для получения свидетельства о государственной  регистрации права собственности на квартиру. Также, необходимо учесть,  что налоги могут быть связаны с продажей квартиры, и вам следует  ознакомиться с соответствующими налоговыми обязательствами. Важно  обратиться к юристу или нотариусу для получения юридической консультации  и подготовки необходимых документов.

Шаг 1. Решите, как будете продавать: с риелтором или самостоятельно

Продажа квартиры может быть осуществлена с помощью риелтора или вами самостоятельно. Как правило, риелтор поможет продать квартиру быстрее, так как он обладает опытом и знаниями о рынке недвижимости. Он поможет вам с оформлением необходимых документов, найдет потенциальных покупателей и организует просмотры квартиры. Однако, за услуги риелтора вам придется заплатить комиссию, которая обычно составляет от 2 до 4% от стоимости квартиры.

Если вы решите обратиться в агентство недвижимости, то они смогут предоставить вам еще больший спектр услуг. Хотя стоимость услуг агентства будет немного выше, они возьмут на себя все организационные вопросы, включая оценку квартиры, подготовку документов и сопровождение сделки. Вы получите полный комплекс услуг от необходимых специалистов, таких как риэлторы, оценщики и юристы.

Агентства недвижимости бесценны, когда у вас сложная сделка. Продажа квартиры может быть легкой, если вы являетесь единственным собственником и покупатель готов заплатить полную сумму. Но что делать, если объект находится в залоге, находится в ипотеке или имеет долевую собственность? Попытка сэкономить деньги может привести к большим потерям. Например, при продаже квартиры с долевой собственностью, все собственники должны оформить отказ от своей доли в письменной форме. Если этого не сделать, сделка может быть аннулирована. Обычный продавец может не знать об этом. Есть также альтернативные сделки, когда собственник продает одну квартиру, чтобы купить другую. Для того, чтобы вас не обманули, необходимы юридические знания и опыт работы в сфере недвижимости. Если вам не нужен полный набор услуг агентства, вы можете обратиться к ним только на конкретном этапе сделки. Например, проверить документы, составить договор, найти покупателей или просто попросить совета у риэлтора. Таким образом, вы будете уверены в юридической чистоте сделки, при этом сэкономив 1-2% от стоимости квартиры.

Если вы решите продавать квартиру самостоятельно, то сэкономите деньги, но придется заниматься всеми вопросами самостоятельно, такими как документация, просмотры и вы подвергнете себя рискам неправильного оформления документов. Продажа квартиры при этом может затянуться на месяцы.

Помните, что ошибки в сделках с недвижимостью могут стоить вам слишком дорого. Сделки могут быть признаны недействительными, если допущены серьезные ошибки или нарушения законодательства. Поэтому крайне важно обратиться за помощью к юристу или риэлтору перед подписанием документов. Они помогут вам осуществить проверку всех необходимых документов и дадут профессиональные рекомендации. Такой подход обеспечит вас юридической чистотой сделки и минимизирует риски возникновения проблем в будущем.

В процессе продажи квартиры не стоит пренебрегать деталями и необходимыми формальностями. Все документы должны быть предоставлены и проверены, а сделка должна быть заключена в соответствии с требованиями закона. Не стесняйтесь обратиться к профессионалам, которые обладают опытом и знаниями в сфере недвижимости и законодательства. Они помогут вам избежать многочисленных ловушек и проблем, которые могут возникнуть при продаже квартиры.

Кроме того, будьте бдительны при взаимодействии с потенциальными покупателями. Проверяйте их личные данные и убедитесь в их финансовой способности осуществить сделку. Не принимайте предоплату или задаток без подписания соответствующих документов. Всегда следуйте правилам и требованиям закона, чтобы не стать жертвой мошенников.

И помните, что продажа квартиры – это ответственный процесс.

Если у вас нет времени на сбор и подачу документов, вы можете заключить  нотариально заверенную доверенность на представление собственника во  всех инстанциях без права продажи. В этой доверенности указанный  человек, например, агент или юрист, сможет выполнить все необходимые  действия от вашего имени. Однако важно отметить, что подписание договора  купли-продажи лучше осуществлять лично – это гарантирует большую  надежность сделки.

Шaг 2. Оценка стоимости квартиры

Определение адекватной цены при продаже недвижимости действительно является сложной задачей, и существует несколько факторов, которые могут влиять на стоимость квартиры. Важно принять во внимание следующие критерии:

Планировка, метраж и размер кухни: Чем более функциональная и удобная планировка, а также больший метраж квартиры и просторная кухня, тем выше может быть ее стоимость.

Тип дома и год постройки: Новостройки обычно имеют более высокую стоимость из-за использования современных технологий и удобств. Старые дома могут иметь свои особенности, которые могут повлиять на стоимость.

Состояние квартиры и ремонт: Хороший ремонт и общее состояние квартиры могут увеличить ее стоимость, в то время как требующие ремонта или неблагоприятные условия могут снизить ее стоимость.

Придомовая территория, район, инфраструктура: Благоприятное расположение квартиры, наличие развитой инфраструктуры и удобный доступ к транспортным средствам могут повысить ее стоимость.

Подходящую цену следует определить так, чтобы она устроила вас и потенциального покупателя. Критерием правильной цены является количество звонков от заинтересованных покупателей. Чем больше звонков, тем привлекательнее цена, которую вы указали. Если звонков нет в течение нескольких дней, возможно, стоит незначительно снизить цену.

Чтобы оценить стоимость квартиры, вы можете изучить цены на аналогичные квартиры в том же доме или районе. Посчитайте среднюю стоимость и ориентируйтесь на нее.

Если вы хотите продать недвижимость с более высокой ценой, выставьте комфортную для себя цену и ждите своего покупателя. Однако помните, что это может занять несколько месяцев или даже лет.

Если вы стремитесь к более быстрой продаже, можно снизить цену на 10-15% ниже средней рыночной стоимости.

Для более точной оценки стоимости квартиры можно воспользоваться услугами профессионального оценщика. Они учтут средние цены на квартиры, ваши затраты на покупку и ремонт, налоги, уровень инфляции и амортизацию, чтобы определить наиболее справедливую цену. Справка оценщика может быть полезна людям, которые приобретают квартиры в ипотеку.

Помните, что цена недвижимости зависит от множества факторов, и рынок недвижимости может быть подвержен колебаниям. Важно быть гибким и готовым к адаптации в зависимости от изменяющихся условий и требований рынка.

Шаг 3. Подготовка квартиры к продаже

Для успешной продажи квартиры важно провести тщательную подготовку. Внешний вид и состояние квартиры могут оказать значительное влияние на решение потенциальных покупателей.

Убедитесь в порядке в подъезда. Первое впечатление о квартире формируется еще в подъезде и коридоре. Желательно, чтобы там было светло, чисто и лифт находился в исправном состоянии. Так покупатель сразу поймет, что в доме проживают адекватные люди.

Если в подъезде темно, запылено и стены испачканы, покупатель скорее всего создаст отрицательное впечатление о квартире. Даже если у вас дорогой ремонт и вы готовы сбросить цену, никто не захочет жить рядом с некультурными соседями, которые мусорят.Поэтому рекомендуется заранее прибраться в подъезде. Если он находится в плохом состоянии, не помешает побелить и покрасить стены. Такой ремонт обойдется в несколько тысяч рублей, но поможет продать квартиру быстрее.

Избавьтесь от лишнего в квартире. Люди покупают квадратные метры, а не старую мебель и хлам. Чем больше вещей в квартире, тем она кажется меньше. Лучше всего продается пустые квартиры. Вынесите из квартиры все ненужные покупателям вещи: старую мебель, ковры, светильники, книги, лыжи, покрышки и коллекцию магнитов на холодильнике. Продайте это на Авито, отдайте соседям, друзьям или благотворительным организациям, а откровенный хлам безжалостно выбросьте.

Сделайте генеральную уборку: выбейте ковры, помойте стекла и зеркала, протрите пыль, избавьтесь от старых пятен, очистите сантехнику. Чем ярче все блестит, тем лучше.

Придайте важность деталям. Обратите внимание на мелкие детали, такие как чистые окна, аккуратные шторы или жалюзи, опрятные ручки и выключатели. Эти маленькие штрихи могут создать впечатление ухоженности и заботы о квартире. Запахи и ароматы. Обратите внимание на запахи в квартире. Они могут оказывать сильное влияние на первое впечатление. Перед показом проветрите помещение и обеспечьте свежий и приятный аромат, например, с помощью ароматических свечей или диффузоров.

Шаг 4. Разместите объявление

Для привлечения большего количества звонков и интереса потенциальных покупателей выполните следующие действия:

Сделайте 8-10 четких фотографий квартиры. Сфотографируйте все комнаты, кухню, санузлы, балкон, коридор, вид из окна, подъезд, фасад дома, парковку и придомовую территорию. При этом избегайте фотографирования отдельных предметов и незначительных деталей – лучше всего смотрятся панорамные снимки всей комнаты. Добавьте к фотографиям план квартиры.

Если вы хотите, чтобы звонков было больше, заказывайте фото профессиональному фотографу с опытом. Его услуги обойдутся в несколько тысяч рублей, но вашу квартиру выставят в самом выгодном свете. Особый шик – видеоролики квартиры.

Чем больше фотографий, чем они качественнее и информативнее – тем больше людей кликнут на ваше объявление. Если в объявлении нет фото, покупателю кажется, что с квартирой что-то не так.

Составьте объявление. Напишите текст на 8-10 строк. Пишите по существу и конкретно, разбивайте текст на смысловые блоки. Вместо “Транспорт в шаговой доступности” напишите “до метро 10 минут пешком”, а вместо “свежий ремонт” – “положили ламинат, поменяли трубы и сантехник, в ванной выложили новую плитку”.

Подайте объявление. Разместите объявления на всех главных сайтах: Avito, ЦИАН, Domofond, Яндекс.Недвижимость. Там можно быстро найти покупателей и продать квартиру за максимально выгодную цену. Расскажите друзьям и знакомым о том, что продаете квартиру, сделайте пост в соцсетях. До сих пор хорошо работают объявления в подъездах окрестных домов, баннерах на окнах и балконах.

Шаг 5. Организуйте просмотры

Чтобы просмотр прошел успешно и вы продали квартиру быстрее и по более высокой цене, следуйте следующим рекомендациям:

Во время показа квартира должна быть максимально безликая. Если есть животные, отведите их на передержку. Остальных жильцов отправьте в кафе или на дачу.

Шаг 6. Подготовьте документы

Для успешного завершения сделки подготовьте все необходимые документы заранее, так как на сбор всех документов может уйти до двух недель. Чтобы покупатели могли заселиться сразу после покупки, заранее выписывайтесь из квартиры. Обратитесь в паспортный стол или МФЦ и напишите заявление — вас выпишут в течение 5-14 дней. Если нужно выписать несовершеннолетнего, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства. Обязательно проверьте комплект документов у юриста или риэлтора. Если они обнаружат ошибки, это может сэкономить вам множество проблем и неудобств.

Не забывайте, что каждая сделка может иметь свои особенности и требования к документации. Поэтому лучше проконсультироваться с юристом или риэлтором, чтобы убедиться, что вы готовы предоставить все необходимые документы для безопасной и успешной продажи квартиры.

Шаг 7. Заключите договор задатка

Если вы договорились с покупателем и собираетесь выходить на сделку, заключите предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Если покупатель передает задаток, он останется у вас. Если передаете вы, задаток придется вернуть в двойном размере. Заключать такой договор не обязательно, но с ним спокойнее. Стандартный размер задатка составляет 2-5% от стоимости квартиры.

В предварительном договоре укажите:

Заключение договора задатка позволит обеим сторонам быть уверенными в серьезности сделки и установить юридические обязательства. Обратитесь к юристу или риэлтору, чтобы убедиться, что договор составлен правильно и защищает ваши интересы.

Шаг 9. Зарегистрируйте переход права собственности

После подписания договора купли-продажи квартира все еще остается вашей собственностью. Чтобы она перешла к покупателю, необходимо зарегистрировать переход права собственности. Для регистрации обратитесь в МФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг) или отделение Росреестра. Госпошлина за регистрацию составляет 2000 ₽. В течение 9 рабочих дней вам выдадут запись из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – она подтвердит, что у квартиры новый владелец. Запись заверяется печатью.

Регистрация перехода права собственности является важным юридическим действием, которое официально устанавливает смену владельца квартиры. Это гарантирует законность сделки и обеспечивает права и интересы покупателя. Обратитесь к юристу или риэлтору, чтобы получить дополнительную помощь и убедиться, что весь процесс регистрации выполняется корректно.

Шаг 10. Получите деньги

Деньги можно получить во время подписания основного договора или передаточного акта. Чаще всего их передают после перехода права собственности. Передать деньги можно наличными или банковским переводом. Оплата наличными на месте передается редко – это опасно и неудобно. В основном деньги переводят на аккредитивные счета или оставляют в банковской ячейке.

Аккредитивный счет – это специальный банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги. Вы, как продавец, сможете получить деньги со счета только после регистрации договора купли-продажи. Это самый прогрессивный и безопасный вариант.

При передаче денег через банковскую ячейку покупатель приносит деньги в банк и оставляет их в специальной ячейке. Перед этим деньги в присутствии вас и банковских работников пересчитывают, проверяют и запечатывают в пакет, на котором продавец и покупатель ставят подписи. Покупатель больше не сможет их забрать, продавец – сможет, но только после того, как покажет договор с отметкой о регистрации. В обоих случаях банк не несет ответственности за подлинность документов, которые предоставит продавец.

Использование аккредитивного счета попросят столько же, сколько и за использование банковской ячейки – 2-5 тысяч рублей. Но за аккредитив могут взять дополнительную комиссию сверху – 0,2-0,3% от суммы перевода. Аккредитивные счета сложно использовать при альтернативных сделках с обменом.

При получении денег важно быть внимательным и осторожным. Рекомендуется обратиться к юристу или риэлтору для консультации и поддержки в данном процессе, чтобы обеспечить безопасность и правомерность всех финансовых транзакций.

Шаг 11. Передайте квартиру новому собственнику: составьте акт приема-передачи

В день подачи документов в МФЦ или в отделении Росреестра передайте покупателю ключи от квартиры. В этот же день подпишите с покупателем акт приема-передачи – документ, который подтвердит, что вы передали квартиру в надлежащем виде, а покупатель ее принял и всем доволен. Это необходимо, чтобы избежать возможных конфликтов. Например, если вы договаривались оставить плитку или ковер, подписывая акт, покупатель подтверждает, что плитка с ковром на месте, и все остальные условия договора тоже соблюдены.

В акте приема-сдачи обязательно указывайте:

Приложите к договору справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Чтобы избежать ошибок, заверьте акт приема-передачи у нотариуса.

После подписания акта приема-передачи, квартира полностью переходит к покупателю, и вы можете забрать деньги.